Winkels en horecagelegenheden zijn weer open. Steeds meer overheidsmaatregelen verdwijnen, de financiële gevolgen doen dat echter niet. De omzet is voor ondernemers door gedwongen sluiting flink gedaald, maar de vaste lasten zoals huur zijn dat niet. Vandaar dat veel ondernemers zich afvragen wie daarvan het risico draagt. Valt de verplichte sluiting onder het ondernemingsrisico? En zo ja aan wiens zijde, huurder of verhuurder? De Hoge Raad heeft hier antwoord op gegeven. In dit blog bespreek ik het gevolg van de overheidsmaatregelen op de huur van bedrijfsruimte en wat de onderhandelingspositie is van huurder en verhuurder ten aanzien van de huur.

Bedrijfsruimte

De wet kent hoofdzakelijk twee vormen van bedrijfsruimten. Bij het lezen van dit blog is het belangrijk om in het achterhoofd te houden dat onderstaande berekening enkel van toepassing is op bedrijfsruimten waarbij ondernemers bij het exploiteren van hun onderneming sterk afhankelijk zijn van het publiek dat het gehuurde bezoekt. Veelal zal in deze gevallen het ROZ-model voor 290-bedrijfsruimte zijn gebruikt. De specificatie van bedrijfsruimte kan echter in iedere situatie anders uitvallen. Dus van belang is om goed na te gaan of het gehuurde voor publiek toegankelijk is en je als ondernemer sterk afhankelijk bent van publiek voor jouw omzet.

Onvoorziene omstandigheid

Omdat vanuit de praktijk behoefte bestaat om duidelijkheid te geven over de draagkracht van het risico van de gedwongen sluiting, heeft de Hoge Raad onlangs de volgende vraag beantwoord.[1]

[1] Hoge Raad 24 december 2021, ECLI:NL:HR:2021:1974.

Is er sprake van een onvoorziene omstandigheid wanneer een huurder in zijn geheel niet of slechts in geringe mate het gehuurde kan exploiteren als gevolg van de coronamaatregelen?

Het beoordelen of de coronamaatregelen als onvoorziene omstandigheid zijn aan te merken, is van belang om te bezien of huurders aanspraak kunnen maken op vermindering van de huurprijs en voor wiens risico het opgelopen nadeel komt.

De overheidsmaatregelen liggen niet in de risicosfeer van enkel de huurder of verhuurder, partijen moeten samen het nadeel in gelijke maten delen. Het geleden nadeel komt dus in gelijke delen voor rekening van huurder en verhuurder. Voor de ondernemer als huurder zijnde, geldt daarbij dat eventueel ontvangen steun voor de vaste lasten, zoals de Tegemoetkoming Vaste Lasten (TVL-regeling) in mindering wordt gebracht op zijn deel van het nadeel. Daarbij is mogelijk dat onder bijzondere omstandigheden, gelet op de hoedanigheid van een huurder of verhuurder, hiervan kan worden afgeweken.

Van belang om te weten is dat de verplichte sluiting een onvoorziene omstandigheid is bij contracten gesloten vóór 15 maart 2020. Als gevolg hiervan kan een rechter de huurovereenkomst veranderen door de huurprijs te verminderen. Daarbij komt nog een belangrijke voorwaarde: de gehuurde bedrijfsruimte is toegankelijk voor publiek en de huurder moet sterk afhankelijk zijn van het publiek dat het pand bezoekt voor de omzet. Ondanks de contractuele bepaling in de huurovereenkomst, dat huurprijsvermindering is uitgesloten, kan je dus toch een beroep doen op huurprijsvermindering.

Rekenvoorbeeld

Indien aan bovenstaande twee voorwaarden is voldaan kan er een berekening van huurprijsvermindering plaats vinden. Deze ziet er als volgt uit.

  1. De huurprijs wordt uitgedrukt in een percentage van de totale vaste lasten.
    Stel de totale vaste lasten bedragen € 25.000,00 en de huur bedraagt € 4.500,00, dan bedraagt de huur 18% van de totale vaste lasten van de ondernemer.
  2. Omdat je als hurend ondernemer aanspraak kan maken op de regeling Tegemoetkoming Vaste Lasten (TVL), dient dit percentage op de vergoeding in mindering te worden gebracht.
    Stel de TVL bedraagt € 10.000,00, dan wordt daarop 18% (€ 1.800,00) in mindering gebracht.
  3. De omzetdaling wordt als volgt meegewogen in de berekening van de huurprijsvermindering.
    Stel dat de omzet is gedaald tot € 20.000,00 en deze voorheen € 100.000,00 bedroeg, is er sprake van een omzetdaling van 80%.
  4. Vervolgens vindt er een correctie van 50% plaats aangezien huurder en verhuurder het nadeel gelijk dienen te verdelen.

Uiteindelijk levert dit de volgende berekening op (4.500,00- 1.800,00) x 80% x 50%= € 1.080,00 en komt dat neer op een huurprijsvermindering van 24%.

Tot slot

Met deze uitspraak heeft de Hoge Raad één lijn proberen te trekken over hoe de berekening van het geleden nadeel voor huurder en verhuurder eruit moet komen te zien.

Weet als huurder waar je recht op hebt en ga het gesprek aan met de verhuurder.

Houd er als verhuurder rekening mee, dat de opgelopen huurachterstand dus niet geheel voor rekening van  de huurder komt en dat de huurder dus op gegronde redenen een beroep kan doen op huurprijsvermindering. Ga het gesprek aan en kijk samen naar de mogelijkheden. Mocht je hier hulp bij willen, neem dan contact met ons op via telefoonnummer 0412-649109 of info@zandvoort-legal.nl, dan bekijken wij de mogelijkheden.

Schrijf je in voor onze nieuwsbrief
Neem contact met ons op
Bekijk hoe we werken

Deel dit verhaal, kies je kanaal!