Juridische actualiteiten in het huurrecht

Het huurrecht is een dynamisch rechtsgebied waarin voortdurend nieuwe ontwikkelingen en uitdagingen plaatsvinden. Het is dan ook van groot belang om op de hoogte te blijven van de laatste actualiteiten binnen dit rechtsgebied. Benieuwd naar welke wetgeving op de planning staat en welke wetgeving al van kracht is? Lees dan snel verder!

Opkoopbescherming

Vanaf 1 januari 2022 geldt de opkoopbescherming. Met deze wet hebben gemeenten de mogelijkheid om via hun (gewijzigde) huisvestingsverordening gebiedsgerichte opkoopbescherming in te voeren. Woningen in aangewezen gebieden mogen gedurende vier jaar na aankoop niet worden verhuurd, tenzij de gemeente daarvoor een vergunning verleent. Op die manier worden beleggers in sommige steden geweerd. Het is aan gemeenten om te beslissen of ze een dergelijke regel willen invoeren.

De wetgever nu echter van mening dat het opkoopverbod in het hele land moet worden ingevoerd. Hiertoe is de Initiatiefwet “Wet nationaal opkoopverbod” in het leven geroepen. Het wetsvoorstel verbiedt alle woningeigenaren om hun woning te verhuren, zonder dat zij daarvoor een ontheffing hebben gekregen van hun gemeente. Het verbod geldt dan voor alle woningen in Nederland die zes maanden voor inwerkingtreding van de wet nog niet zijn verhuurd.

Het is voor nu nog afwachten wat er met dit wetsvoorstel gaat gebeuren en of deze wordt aangenomen.

Wet vaste huurcontracten

Op 16 mei 2023 heeft de Tweede Kamer het wetsvoorstel ‘Wet vaste huurcontracten’ aangenomen. De wet ziet op het afschaffen van tijdelijke huurcontracten voor zelfstandige woonruimten. Volgens de wetgever wordt er in de praktijk door verhuurders te vaak gebruik gemaakt van tijdelijke huurcontracten, waardoor huurders na een tijdelijk contract weer op zoek moeten naar een andere huurruimte, waar vervolgens weer hetzelfde gebeurt. De wetgever vindt dat huurders daarmee toenemende woononzekerheid ervaren. Met het nieuwe wetsvoorstel, wil de wetgever bewerkstelligen dat huurders beschermd worden tegen voornoemde onzekerheid.

Het wetsvoorstel houdt in dat de bestaande mogelijkheid om tijdelijke huurovereenkomsten te sluiten wordt teruggedraaid. Dit betekent dat verhuurders voortaal enkel nog huurovereenkomsten voor onbepaalde tijd kunnen aanbieden aan huurders. Het oorspronkelijke voorstel was beperkt tot zelfstandige woningen. Echter, door een amendement ziet het wetsvoorstel zowel op zelfstandige woonruimte als op onzelfstandige woonruimten.

Er zijn wel enkele uitzonderingen voor gevallen waarin de verhuurder toch een tijdelijk contract mag aanbieden, namelijk indien (kortgezegd) sprake is van:

• het opnieuw bewonen door de verhuurder of de voorgaande huurder (tussenhuur/ diplomatenclausule);
• een woning die nodig is voor een familielid (ouders of kinderen);
• mensen welke gaan samenwonen en de eigenaar van de verhuurde woning weet nog niet zeker of hij de woning in de toekomst wil houden of deze woning wil verkopen (proefsamenwonen);
• bij algemene maatregel van bestuur bijzondere categorieën huurders. Hierbij kan je denken aan:
  • Huurders die tijdelijk in een andere gemeente binnen Nederland werken of studeren vanwege hun werk of studie;
  • Huurders die hun huidige woning moeten verlaten vanwege renovatie, sloop , vervangende nieuwbouw en tijdelijk andere woonruimte moeten betrekken;
  • Huurders die afkomstig zijn uit maatschappelijke opvang of huurders in een sociale noodsituatie met een aantoonbare urgente huisvestingsbehoefte;
  • Huurders met wie de toegelaten instelling een tweede of laatste kans-huurovereenkomst aangaat, of huurders met wie een tijdelijke huurovereenkomst gecombineerd met begeleiding.
  • Huurders die hun hoofdverblijf hebben in een woongelegenheid van de toegelaten instelling die eerder werd gehuurd door een overleden bloedverwant in de eerste graad of hun voogd.
  • Verhuur aan expats.
• Verhuur naar zijn aard van korte duur (vakantieverhuur, woningen die gesloopt worden, woningen die in het kader van de Leegstandswet te huur staan).

De Wet vaste huurcontracten is aangenomen door de Tweede Kamer, maar zal ook nog moeten worden goedgekeurd door de Eerste Kamer. Als dit het geval is, is de verwachting dat de wet begin 2024 van kracht wordt.

Plannen van kabinet

 De afgelopen jaren zijn de huurprijzen in de private sector enorm gestegen.

Begin 2023 is een concept wetsvoorstel betaalbare huur gepubliceerd voor internetconsultatie. Daarmee krijgen middenhuurwoningen een vorm van huurprijsbescherming, zodanig dat wonen voor middeninkomens betaalbaar wordt én het rendabel blijft voor institutionele beleggers om in deze woningen te investeren.

De wet zet in op 4 doelen:

• meer betaalbare huurwoningen

Het woningwaarderingsstelsel wordt dwingend, waardoor meer huurwoningen een maximale huur krijgen. de gereguleerde huurprijzen wordt uitgebreid tot en met het middensegment (woningen met een puntenaantal tot en met 186 punten en een huurprijs tot en met 1.021,02 euro (prijspeil januari 2023)). Dit gaat gelden voor nieuwe huurcontracten.

• betere bescherming van huurders

De maximale huurprijzen op grond van het woningwaarderingsstelsel worden dwingend en verhuurders moeten zich verplicht aan de maximale huurprijzen houden. Ook mag de huurder altijd naar de huurcommissie stappen en worden verhuurders verplicht een puntentelling op te nemen in het huurcontract. 

• verduurzaming van de woningen

Het energielabel telt zwaarder mee in de huurprijs. Woningen met energielabel A of hoger krijgen extra punten, terwijl woningen met labels E, F en G punten aftrek krijgen. Dit stimuleert verhuurders om woningen te verduurzamen. 

• blijvende investeringsbereidheid in nieuwbouw.

Het woningwaardering stelsel wordt gemoderniseerd en voor nieuwbouw mag een tijdelijke prijsopslag van 5% worden gerekend. Op die manier wordt nieuwbouw bevorderd.

Het wetsvoorstel wordt naar verwachting dit najaar voorgelegd aan de Tweede Kamer.

Huurindexatie zakelijke huur

Op 19 juni 2023 is een uitspraak gepubliceerd van de voorzieningenrechter van de Rechtbank Den Haag (ECLI:RBDHA:2023:8786). De voorzieningenrechter heeft geoordeeld dat het hoge indexatiecijfer niet leidt tot aanpassing van de huurovereenkomst op basis van onvoorziene omstandigheden. De voorzieningenrechter wijst wel op de volgende bepaling die in veel ROZ-modellen te vinden is:

‘’ “Indien het CBS bekendmaking van genoemd prijsindexcijfer staakt of de basis van de berekening daarvan wijzigt, zal een zoveel mogelijk daaraan aangepast of vergelijkbaar indexcijfer worden gehanteerd. Bij verschil van mening hieromtrent kan door de meest gerede partij aan de directeur van het CBS een uitspraak worden gevraagd die voor partijen bindend is. De eventueel hieraan verbonden kosten worden door partijen elk voor de helft gedragen.”’

Op basis van dit artikel moeten partijen volgens de voorzieningenrechter in overleg over de aanpassing van het indexcijfer. Volgens de voorzieningenrechter is het aannemelijk dat de toepassing van de oude berekeningsmethode tot een te hoog, niet reëel prijsindexcijfer heeft geleid.

Op basis van deze uitspraak hebben huurders de mogelijkheid om het gesprek aan te gaan over de huurprijsaanpassing.

Al met al zijn er dus best wat flinke ontwikkelingen binnen het huurrecht, nog daargelaten dat de rechtspraak nog steeds allerlei termen binnen het huurrecht blijft invullen. Wil je meer weten over het huurrecht of heb je een specifieke vraag? Twijfel niet om contact met ons op te nemen! Stel je vraag  gerust via 0412 64 91 09.